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內容來自sina新聞
十問2015佛山樓市去向何方
佛山某樓盤內，市民在咨詢房貸。
不少佛山市民認為今年房價可能上漲。/佛山日報記者張嘉穎
萬達將在三水建大型綜合體項目三水萬達廣場。/佛山日報記者張弘弢攝
制表/孫小蘭
2014年對於佛山樓市來說，是不同尋常的一年。這一年，佛山樓市一改往日高歌猛進的姿態，以價走量成瞭主題;這一年，政府各種調控政策、銀行的戰略調整也成瞭影響佛山樓市的重要因素;這一年，綜合體開發速度放慢，房企拿地謹慎，投資客也不再瘋狂……最終，1002萬㎡的高額成交量，更為2014年佛山樓市畫上不同尋常的句號。如今2015年的樓市序幕已經開啟，這一年，佛山樓市又將迎來怎樣的變化?為此，本報記者邀請多名業內人士，共同展望2015佛山樓市。
1問
樓盤會繼續以價換量嗎?
實現指數：★★★★☆
猜想背景：
“佛山樓市成交面積1002萬㎡?有水份吧!”回顧2014年跌宕起伏的佛山樓市，再看看如今穩坐“廣東第一”的成績單，不少市民直呼“不可能”。然而在業內人士看來，這一數據有其合理性，除瞭第三季度後政策頻出的拉動，還要歸功於開發商的“以價換量”。
迫於供應劇增、庫存加大、銀根收緊的壓力，“價格大戰”在2014年初便悄悄拉開序幕。繼萬科佛山項目全線調價後，最令業界記憶猶新的當屬3月份佛山雅居樂花園“8字頭”的“驚喜價”。隨後，季華路、祖廟“9字頭”初現。直至6月份，降價潮已從市中心邁向鎮街。在獅山、羅村、樂從等新樓盤紮堆的板塊，特價房源越來越多。
8月份以後，雖然“松限”、“松貸”、“降息”等利好政策接力出臺，讓年初冷卻的市場信心逐漸回溫。但事實上，迫於庫存壓力之大，又加上年底資金回籠的需要，大部分開發商隻敢嘴上喊“漲”，實際上“以價換量”仍在進行。甚至有業內預測，這種情況將持續到2015上半年。
業內預測：
順勢而為，分化明顯
“2015年的樓價處於增長態勢，但總體看，還是會以價換量為主。”領先豐地產總經理助理李華宇分析道，開發商判斷市場，一般會看市場競爭多大、預期消化多久、口袋裡還有多少錢。“雖然目前成交量處於高位，但市場競爭還是挺大，開發商也更願意順著2014年下半年的好勢頭，以走量為主，盡可能快地在第一季度完成一部分業績。”
佛山市房地產業協會副會長駱儀克也同意以價換量會繼續，但要分區域看。“在地段偏僻、存量高的地段，以價換量會更明顯，特別是年底，許多項目都調低售價瞭。但在禪桂中心區、廣佛交界處，房價還是會相對持穩的。”他認為，未來在不同區域下，房價出現分化的趨勢會越來越明顯。
2問
樓市庫存量會否下降?
實現指數：★★★☆☆
猜想背景：
受政策利好的驅動，8月份以後的佛山樓市呈現量升價穩的態勢，年終更奪下成交面積超1000萬㎡的成績。但既然樓市回暖瞭，樓價為何還不上漲呢?其中很大部分原因便來自於“庫存量”。
據佛山市房地產業協會統計，2014年初，佛山新房庫存量為500萬平方米，需消化八九個月。但另一方面，舊有的庫存還未完全消化，新盤卻在紮堆上市，部分區域的產品同質化嚴重。因此，去庫存成為2014年佛山樓市的主題。
為瞭去庫存，這一年開發商們也是拼瞭。買房抽獎、明星助陣的常規營銷已不新鮮，更多樓盤玩出新花樣來吸客——情人節時，雅居樂地產以萬朵玫瑰獻禮全城;酷暑時，不少樓盤以大型冰雕送“清涼”;嶺南天地、越秀地產主打“文化味”;星星凱旋國際則推出“會呼吸”的綠色樣板間。但說到底，最能刺激消費的依然是“一口價”、“特價”等實打實的降價。再加上政策利好，第三季度後佛山去庫存速度有所加大。
業內預測：
願望很美好，現實很殘酷
“或許到瞭2015年年中，庫存壓力就沒那麼大瞭，市場會有所恢復。”一位在大瀝、獅山開發兩項目的房企負責人樂觀預測道，“畢竟2014年佛山拍地比2013年少瞭一倍，到2015年局部供應量便會相對減少。”
但領先豐地產總經理助理李華宇卻表示不贊成。“房企從拿地到入市，起碼要一年半。2015年年初入市的項目，一般是2013年年中拿地。既然2013年是土地成交大年，那麼2015年恰恰是供應大年。”
佛山市房地產業協會副會長駱儀克也坦言，“雖然2015年起，新開工住宅入市的速度相較往年會慢一些。但截至目前，佛山新房庫存量已達到800萬平方米左右，加上未來可開發的土地存量，可見後續新增供應還是很大的。”
3問
投資客會重出江湖嗎?
實現指數：★☆☆☆☆
猜想背景：
“投資客比例已經下降許多瞭。”說起佛山房地產市場的投資客，佛山市房地產業協會副會長駱儀克感嘆道。猶記得2010年，城市化與交通的提速令佛山房地產快速發展，佛山房價也坐上“快車道”。那時候誰都看好樓市，都在瘋狂買房。“記得最清楚的是樂從老板們，出手都是快、準、狠!”據佛山世聯地產總經理葛樸回憶，投資客也在那時多起來，每個區、每個盤都有投資客，少的10%、多的30~40%。“那一年假如還有人不瘋狂的話，一定是李嘉誠。”
然而，2011年限購的到來讓樓市突然遇冷，購房者變得保守，直到今天，投資客的身影在住宅市場也漸漸不見瞭。“一是限購，二來投資住宅的獲利空間已逐漸縮減，對比2010年與2015年的房價就知道瞭。”領先豐地產總經理助理李華宇分析道。
與此同時，商業地產卻在限購後異軍突起。一時間，房企紛紛進軍商業地產，搭上“早班車”推商業投資品的項目如星星華園國際等，確實獲得熱銷的回報。
但到瞭2014年，新商業綜合體紮堆湧現，舊商場卻黯然離場;反租型公寓的利息縮水瞭，商業地產供過於求的聲音不絕於耳。於是，投資客又漸漸退縮瞭，看2014年大部分商業地產“慘淡”的銷售業績便知。“還有一個原因，市場上可投資的產品多瞭，不一定投房地產。”在李華宇看來，商鋪獲利空間較大，但投資門檻很高;公寓、寫字樓投資門檻較低，但卻供應量大。“選擇受局限，投資客便尋找其他渠道。”
業內預測：
地段好的項目仍有人氣
盡管如此，佛山商業地產也並非全盤皆輸。南海萬達廣場開業三天，客流量便達100萬人次;首推456套公寓的越秀·星匯雲錦，開盤首日便去貨近八成。對此業內人士表示，擁有地段優勢、由品牌開發商打造、註重後續經營管理的商業地產，依然具有較大投資潛力，適合經驗足、眼光獨到的投資客。但要說投資客2015年會重出江湖，可能性就比較小瞭。
4問
銀行信貸會進一步松動嗎?
實現指數：★★★★☆
猜想背景：
去年6月1日，佛山市住房公積金管理中心決定執行把佛山市公積金個人貸款最高額度調整至36萬元，比原來提高瞭6萬元。在不到1年時間內，佛山又一次調高公積金貸款個人最高額度。去年9月30日，央行宣佈對限貸政策進行相應調整，首套房貸款最低首付比例為30%，貸款利率下限則下調至基準利率的0.7倍。此外，名下有1套住房並還清貸款的購房者，新購住房即可視作首套房。雖然銀行7折利率難以實現，但是佛山本地多傢銀行都可以做到基準利率，甚至最低給到9折。去年11月22日，央行下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。作為兩年來央行的首次降息，存貸款利率同時下調，對樓市可以是雙重利好。
業內預測：
繼續降準、降息將有可能
合富房地產經濟研究院院長龍斌表示，現在中國面臨著經濟增長的壓力，實體企業面臨貸款難、融資難等問題，因此央行政策在2015年會趨於寬松。他預測，在2015年第一季度央行極有可能會降準，而到瞭年中的時候將會實行降息。如今佛山市面上的銀行，在購房方面普遍給予的是基準利率，最低已經出現88折。龍斌稱，不排除佛山在2015年有機會實行7折利率，重回2009年的“美好時代”。佛山市領先豐地產總經理助理李華宇持相同觀點，認為2015年降準、降息並不意外，他擔心的是對佛山樓市的影響不再“立竿見影”。
5問
二手房市場會逐步復蘇嗎?室內設計二胎年息6趴
實現指數：★★★★☆
猜想背景：
佛山二手住宅與佛山一手住宅“先抑後揚”的走勢相同。從年初的轉淡到下半年受政策利好的驅動回升，2014年佛山二手住宅還是交出瞭一張亮麗的成績單——31434宗的成交量，較去年上升19%，是近幾年來成交的次高峰，僅次於高峰期2010年的42101宗。成交均價為8478元/㎡，整體與去年基本持平。
具體到月份來分析。2014年初，受大環境轉淡影響，銀行放款遲遲未到，不少業主放盤長達半年無人問津，部分業主隻能降價急售。到瞭第三季度後，受樓市政策利好驅動，二手房看房客增多，業主議價空間縮小，部分地段二手房成交量得到拉升，在桂城等地段還出現小部分業主返價。
從數據看，“松限”當月，二手成交量達到2800宗以上，超過此前1~7月月均2173宗的成交量;再加上“松貸”、“降息”的刺激，外地人與改善型需求在佛山置業得到進一步促進，佛山二手住宅成交量在接下來的月份裡節節上升。其中9月、11月的成交量均超過3000宗，12月更達到3923宗，創下自2010年1月以來的新高。
從區域來看，發展相對成熟的禪城、南海、順德三個區域的而二手成交量，合計占瞭整個佛山二手成交近9成的份額，南海、順德的全年二手成交量，更是創下近4年來的新高。
業內預測：
延續利好回暖有望
“2015年，佛山二手樓市回暖的態勢或將繼續顯現。”據合富房地產經濟研究院院長龍斌分析，2014年是政策的調整年，樓市的成交量、樓價漲跌、業客雙方心態都在發生變化和調整。進入2015年，預計佛山將延續年末各項利好影響下回暖的態勢，市場化指導亦逐漸放開。加上其它市政規劃的利好，有效提升佛山的經濟發展效應以及城市吸引力。而首置剛需仍將是市場的主力，改善型買傢的購買力亦將逐漸釋放，交投會小幅回升，而樓價亦會繼續以穩為主。
6問
調控政策還會寬松嗎?
實現指數：★★★☆☆
猜想背景：
2014年上半年，樓市調整效果明顯，佛山樓市量升價跌、開發商投資增速放緩、庫存高位運行;下半年佛山通過松綁限購、佛山金融行業信貸松綁使佛山樓市成交重新活躍。2015年，佛山樓市最有可能出臺的政策有兩項：一是將新購住房交易稅征收期限由“5年內轉讓”改為“2年內轉讓”;二是“限購”由有條件松綁改為全面取消“限購”。事實上，目前國內已有30多個城市全面取消限購。三是銀行對剛需購房支持力度加大。對第一套住房信貸支持情況下，利率有可能小幅下降;隊第二套購房信貸支持力度加大，授信時間縮短。可能性70%。
業內預測：
二手交易稅費或減免
佛山房協副會長駱儀克認為，為瞭刺激樓市正當需求，佛山市有關部門會出臺一些利好政策。比如，將新購住房交易稅征收期限由“5年內轉讓”改為“2年內轉讓”，因為購房者在已經繳納購房營業稅、契稅的情況下，還要交20%的營業稅，交易成本實在太高，不利於二手樓市活躍，更不利於佛山市民“以舊換新”、“以小換大”的梯度消費。另一項可能出臺的利好政策是將“限購”由有條件松綁改為全面取消“限購”。進一步釋放市場需求。佛山資深地產人士樓山則表示，政策出臺利好的可能性很大，包括進一步放寬限購以及二手稅費等。
據統計，佛山新房庫存量已達到800萬平方米左右，加上未來可開發的土地存量，2015年佛山樓市庫存依舊大。業內預測開發商仍將以價換量。今年第一季度可能是購房的好時機。
7問
綜合體建設會否放緩腳步?
實現指數：★★☆☆☆
猜想背景：
“滿眼盡是綜合體”，這是佛山目前城市綜合體的現狀。據不完全統計，目前佛山擬建和在建的城市綜合體已超過40個，總規模前所未有，開發體量甚至超過廣深等一線城市。而加上已經開業瞭的商業項目，據稱總量可達到約80個。細細回顧佛山2014年開業的綜合體，平均每3個月就會有1個購物中心出現。5月2日鉑頓城正式開業，8月29日南海萬達廣場滿鋪迎客，10月1日南海萬科廣場低調開始營業，10月25日禪城城南的兆陽廣場在鑼鼓喧天中開張……接下來，還有越秀星匯雲錦、王府井、蘇寧廣場、佛山義烏商品城、南海天河城、新福港、星耀101廣場、恒福國際商業中心等已經“摩拳擦掌”準備登場。
業內預測：搶占市場，調整模式是關鍵
在這樣的大背景之下，2015年佛山的綜合體會不會“歇息”一下?多位業內人士卻預測，今年佛山綜合體不會停下建設的步伐，該入市時還是入市，關鍵是如何搶占市場，調整經營模式。合富房地產經濟研究院院長龍斌表示，佛山規劃要發展成為一個多個強中心的城市，而且目前佛山正在由第二產業轉型到第三產業，逐步將陶瓷、機械等制造業轉為以金融、貿易為主導，因此不可避免城市綜合體的紛紛崛起。龍斌認為，擔憂綜合體過剩是有道理的。但該推出還是需要推出，主要是根據市場的需求進行切入，在競爭如此激烈的情況下，就要看一個綜合體的應對能力，包括功能的調整等。佛山市領先豐地產總經理助理李華宇認為，城市綜合體不會因為早開或者遲開就有好處，搞好自身品牌、吸引消費力才是經營者最需要考慮的。
8問
樓市熱點還會是中心城區嗎?
實現指數：★★★★☆
猜想背景：
由於2014年剛需釋放過大，因而2015年開發商不但以剛需為主攻目標，還將大力吸引改善型買傢。因此預計2015年佛山熱點區域為剛需比較集中的禪桂、大良、南莊、南海羅村等;還有改善型買傢較為集中的禪城季華路、大良東區板塊、南海千燈湖板塊;南海裡水、大瀝等廣州人喜歡的片區樓市也會繼續紅火。
業內預測：剛需盤集中區依舊熱銷
佛山房協副會長駱儀克認為，2015年，佛山樓市交易會繼續活躍，熱門區域可能是南海桂城、裡水、大瀝等廣佛交界樓盤;二是禪桂改善型樓盤，佛山新城的剛需盤。如中海寰宇天下、綠地中心、保利西雅圖、星星凱旋國際等。
佛山資深地產人士樓山則表示，剛需消費方面，禪城石灣、南莊、張槎等區域性價比高的樓盤可能會熱銷。還有鎮街，例如三水白坭樓價已經從兩年前的6000元/平方米降到3800元/平方米，像這種性價比很高的樓盤在佛山五區街鎮比比皆是。因此2015年街鎮可能會旺起來。
9問
市民買房熱情會否增加?
實現指數：★★☆☆☆
猜想背景：
近日，《佛山日報·百姓樓市》做瞭一個2015年置業的調查。問卷顯示，“購房用途”是首套剛需房占瞭81.48%，而改善型用房、投資用途分別占14.81%、3.7%。可見，在佛山購房群體中，首套剛需房還是最大的需求。“買房時，首要考慮的因素”，價格、區位的占比部分上下，分別是40.47%、51.85%。說明大傢還是緊盯著自己的錢袋子，量入為出;在區位的因素上，購房者還是十分看重住所的選擇。在戶型選擇上，90-120㎡之間的人占比達85.19%，說明無論是剛需還是改善型，該類單位特別受到青睞。在2015年價格的預測上，認為房價上漲的占瞭66.67%，保持穩定的占瞭25.93%，房價下跌則為7.41%。因此，在“2015年是否出手購房的好時機”，有62.96%的人選擇瞭不是，不太確定的占瞭22.22%，選擇是的為14.81%。
業內預測：春節後是買房好時機
那麼，2015年何時最適合購房?合富輝煌佛山分公司市場研究總監曹紹林認為，今年第一季度購房是最好的時節，因為樓市政策延續瞭去年的多重利好。如果到瞭第二、三季度，政策必然會有所調整，樓價就會出現波動的可能，第四季度也不失一個好時機，因為開發商會為瞭沖任務而打出優惠。佛山市領先豐地產總經理助理李華宇認為，2015年開發商依然是以價換量為主。在購房時機上，認為春節前後的2、3月是最好的時候，在年中佛山有多個“地王”推出新盤，價格有上揚可能，而年末則會視此前的樓市表現進行經營策略的調整，有不穩定因素出現。
10問
開發商拿地熱情會否增加?
實現指數：★★★★☆
猜想背景：
2014年，眾多房企忙於“去庫存”，沒有閑錢或精力去關註土地市場。導致2014年佛山土地市場比較低迷，南海土地成交流拍量在20%以上，佛山禪城、順德等區商住土地流拍量占拍賣量三成以上。那麼2015年佛山土地市場的低迷態勢還會持續嗎?
業內預測：今年正式拿地好時機
佛山房協副會長駱儀克認為，佛山樓市15年多的歷史證明，在市場低迷的時候正是開發商業從容入市的時機。2014年佛山樓價低迷，土地屢有流拍，說明市場信心已到低谷。精明的開發商今年會積極拿地。
兆陽地產助理總經理張奇朗表示，很多開發商這兩年賣得挺好，需要拿新地。他認為，隻要是價格合理，地段基礎設施配套好的土地，都可以拿。另外，呼籲政府部門放松對“三舊改造”項目的審批手續，加快流程，讓佛山更多的土地資源“流轉”起來。
文./佛山日報記者呂金生、韋廉
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-01-16/10075961674750068837473.shtml
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